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宅地建物取引業法

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宅地建物取引業とは(宅地建物取引業法第2条2項)宅地建物取引主任者(宅地建物取引業法第15条)業務処理の原則(宅地建物取引業法第31条)誇大広告の禁止(宅地建物取引業法第32条)取引態様の明示(宅地建物取引業法第34条)媒介契約(宅地建物取引業法第34条の2)重要事項の説明(宅地建物取引業法第35条)契約締結時期の制限(宅地建物取引業法第36条)書面の交付(宅地建物取引業法第37条)瑕疵担保責任についての特約の制限(宅地建物取引業法第40条)

宅地建物取引業とは(業法第2条2項)

宅地建物取引業(以下宅建業)とは、宅地建物(マンション含)を不特定多数の人を対象に、継続反復して、売買、交換、媒介、代理することを業として行うことをいいます。この行為は宅建業の免許を必要とします。

宅地建物取引業、いわゆる不動産業は、マンション等の分譲、一戸建ての分譲を主たる業務とするデベロッパー、そしてマンション、土地建物の売買を主たる業務とする不動産売買仲介業、そして、貸マンション、貸アパートの斡旋を行う賃貸仲介業、そして、家主としてマンションを自ら所有する不動産業者があります。

宅地建物取引業法2条2項
宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
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宅地建物取引主任者(業法第15条)

宅建業者は、マンション、土地建物の宅地建物取引に関する知識及び経験を豊富に有する取引の専門家としての期待されることから、マンション、土地建物、不動産の免許制度を実施するにあたって、試験に合格した者を、取引主任者として、業者の設置義務があります。(尚、宅地建物取引主任者は宅地建物取引主任士の名称に変更予定です)

第15条 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。

業務処理の原則 第三十一条

宅建業法の売却・購入に関しての媒介業務は、民法に定める委任が準用され、宅建業法はその特別法としたさらに定められています。

 

(業務処理の原則)
第三十一条  宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。

2  宅地建物取引業者は、第五十条の二第一項に規定する取引一任代理等を行うに当たつては、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない。

誇大広告の禁止(業法第32条)

宅建業者は、マンション、土地建物、不動産の広告を行うときは一定の事項(①所在、規模、形質、②現在又は将来の利用制限・環境・交通その他の利便、③代金・借賃等の額・支払い方法又は交換差金に関する金銭貸借の斡旋)について、著しく事実と相違する表示又は実際のものよりも著しく優良・有利と人を誤認させるような表示をしてはなりません。

また、宅建業者がマンション、土地建物、不動産の利用制限については業者の予測である旨を付けくわえたとしても、一般の人を誤認させる表示であれば、誇大広告をしたことになります。

第32条 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

取引態様の明示(業法第34条)

宅建業者は、宅地又は建物(マンション含む)の売買・交換又は貸借に関する取引態様(売主、代理、媒介)の別を、広告する場合に明示しなければなりません。取引態様により、報酬の支払い等が変わるからです。尚、マンション、土地建物、不動産の媒介には専任専属媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

第34条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(次項において「取引態様の別」という。)を明示しなければならない。

媒介契約(業法第34条の2)

宅建業者は、宅地建物(マンション含む)の売買・交換の媒介・代理契約を締結した際、遅滞なくその書面を作成して、宅建業者が記名押印して依頼者に交付しなければなりません。

この媒介契約は①他の業者にも依頼できる一般媒介契約と②一社のみに依頼する専任媒介契約そして③専任媒介契約に、自己発見取引禁止特約が付いた専属専任媒介契約があります。

第34条の2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

重要事項の説明(業法第35条)

宅建業者は、マンション、土地建物、不動産の売買契約が成立するまでの間に、マンション、土地建物、不動産の売主、買主に対して、宅地建物取引主任者に、物件の重要事項を説明させなければなりません。その場合には、宅地建物取引主任者の記名押印のある書面を作成し、宅地建物取引主任者の主任者証を提示させなければなりません。

(1)売買・交換・賃貸共通
①登記された権利の種類・内容・名義・表題部所有者
②都市計画法・建築基準法の法令に基づく規制の概要
③私道の負担
④電気・ガス・水道の施設の整備状況
⑤完成した時の形状・構造その他(未完成物件の場合)
⑥代金・交換差金や借賃以外の金銭の額・授受の目的
⑦契約の解除に関する事項
⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
⑨手付金等の保全措置
⑩支払い金又は預かり金の保全
⑪ローンの斡旋の内容及びローン不成立の場合の措置
⑫割賦販売の場合、現金販売価格と割賦販売金額の差異
⑬建物が品確法の住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
⑭瑕疵担保責任の 履行に関し補償保険契約の締結等の措置を講ずるかどう、その措置
⑮石綿の有無
⑯耐震診断の有無
⑰土砂災害警戒区域・造成宅地防災区域内の土地建物についてはその旨

 

尚、マンションの場合には上記に以下のものを追加説明する必要があります。

①敷地に関する権利の種類・内容
②規約共用部分に関する定めがある場合にはその内容
③専有部分の用途その他の利用の制限に関する定めがある場合にはその内容
④1棟の建物や敷地を特定の者のみに使用する旨の規約がある場合にはその内容
⑤当該建物の計画的な維持修繕費・通常の管理費・その他特定の者の負担を減免する規約の定めがあるときはその旨
⑥計画修繕積立金の定めがあるときはその旨
⑦当該区分所有者が負担すべき通常の管理費
⑧マンションが管理委託されているときはその受託者の氏名・住所
⑨マンションの維持修繕の実施状況が記録されている場合は、その内容

 

第三十五条  宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

一  当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称)

二  都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

三  当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項

四  飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)

五  当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

六  当該建物が建物の区分所有等に関する法律 (昭和三十七年法律第六十九号)第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの

七  代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的

八  契約の解除に関する事項

九  損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

十  第四十一条第一項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第四十一条の二の規定による措置の概要

十一  支払金又は預り金(宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭(第四十一条第一項又は第四十一条の二第一項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。)であつて国土交通省令・内閣府令で定めるものをいう。以下同じ。)を受領しようとする場合において、第六十四条の三第二項の規定による保証の措置その他国土交通省令・内閣府令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

十二  代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

十三  当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

十四  その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項

イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令

ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令2  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売(代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。)の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

一  現金販売価格(宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。)

二  割賦販売価格(割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。)

三  宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金(割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第四十二条第一項において同じ。)の額並びにその支払の時期及び方法

3  宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。)の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。

一  当該信託財産である宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称)

二  当該信託財産である宅地又は建物に係る都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要

三  当該信託財産である宅地又は建物に係る私道に関する負担に関する事項

四  当該信託財産である宅地又は建物に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)

五  当該信託財産である宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項

六  当該信託財産である建物が建物の区分所有等に関する法律第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるもの

七  その他当該信託の受益権の売買の相手方の利益の保護の必要性を勘案して国土交通省令で定める事項4  取引主任者は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。

5  第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。

 

契約締結時期の制限(業法第36条)

宅建業者は、マンション、戸建て分譲のための宅地の造成、又はマンション、戸建て建物の建築に関する工事が完了前においては、開発許可及び建築確認そのた法令に基づく許可等の処分で、政令で定めるものがあった後でなければ、マンション、土地建物、不動産の取引の売買、交換、代理、媒介をしてはなりません。

第三十六条  宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 の許可、建築基準法第六条第一項 の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。

書面の交付(業法第37条)

宅建業者は、マンション、土地建物、不動産の売買契約後遅滞なく一定の事項を記載した書面(契約書)に取引主任者に記名押印させたうえで、交付しなければなりません。

37条書面の記載事項
①当事者の氏名・住所
②宅地建物を特定するために必要な表示
③代金・交換差金の額、並びに支払い時期・支払い方法
④引き渡し時期
⑤代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その目的、その時期
⑥移転登記の申請時期
⑦契約の解除に関する定めがあるときはその内容
⑧損害賠償の予定又は違約金に関する定めがあるときはその内容
⑨代金交換差金についての金銭の貸借の斡旋に関する定めがあるときはその内容
⑩天災その他の不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容
⑪宅地建物の瑕疵を担保すべき責任、又はその履行に関する補償保険契約の内容
⑫宅地建物の租税その他の公課の負担に関する定めがあるときはその内容

 

第三十七条  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

一  当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所

二  当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示

三  代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法

四  宅地又は建物の引渡しの時期

五  移転登記の申請の時期

六  代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

七  契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

八  損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

九  代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

十  天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

十一  当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容

十二  当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

2  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

一  前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項

二  借賃の額並びにその支払の時期及び方法

三  借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

3  宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

瑕疵担保責任についての特約の制限(業法40条)

宅建業者が売主の場合(宅建業者でない者と締結)のマンション、土地建物、不動産の売買契約においては、民法に定める規定より買主に不利な契約は出来ません。民法では、知った時から1年間の瑕疵担保責任となりますが、例えば、引き渡しから2年間とすることも可能です。

上記に反する契約は無効となります。

第四十条  宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2  前項の規定に反する特約は、無効とする。

業務に関する禁止事項 宅建業法第四十七条

宅地建物取引業者は民法に定める信義則に反する行為をしてはなりません。業法では以下条文に禁止行為が定められています。

 

(業務に関する禁止事項)
第四十七条  宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

一  宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項

ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項

ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)に掲げる事項

ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

二  不当に高額の報酬を要求する行為三  手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

施行規則(法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項)第十六条の二

 

(法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項)
第十六条の二  法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるものとする。

一  当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容

二  建物の区分所有等に関する法律 (昭和三十七年法律第六十九号。以下この条、第十六条の四の三、第十六条の四の六及び第十九条の二の五において「区分所有法」という。)第二条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定め(その案を含む。次号において同じ。)があるときは、その内容

三  区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容

四  当該一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約(これに類するものを含む。次号及び第六号において同じ。)の定め(その案を含む。次号及び第六号において同じ。)があるときは、その内容

五  当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容

六  当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額

七  当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額

八  当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあつては、その商号又は名称)及び住所(法人にあつては、その主たる事務所の所在地)

九  当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
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