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あ 行

明け渡しの正当事由 一括売却 一括返済 異時廃止 一般媒介契約

開け渡しの正当事由

借地借家権の期間が満了した場合に、土地又は建物所有者がその契約の更新を拒むことができるとされること。

貸主が自ら使用する必要があることのみならず、貸主・借主双方の事情を比較考量し、正当事由の判断の基礎とされます。→借地明け渡し正当事由

一括売却

強制競売、担保権実行の競売(任意競売)で、数個の不動産を同時にひとまとめにして売却することです。

隣接する土地、又は土地に建物が付いている場合等相互の利用上同一人に取得させるのが相当と認められる場合には、執行裁判所は一括売却を定めることが出来ます。→破産法第78条

一括返済

元金一括返済とは銀行などから住宅ローン 融資を受けている場合、通常毎月元金と利息を支払いますが、マンション、土地建物、不動産を売却する際には、残りの期間分の元金を支払います。その 元金を一括して返済することを「元金一括返済」と言います。

住宅ローンは一般的には元利均等方式で返済しますが、マンション、不動産、住宅を売却する場合に、住宅ローンの残債が残っている場合があります。

任意売却においては、販売金額より残債が多く残るため、残債の一括返済が出来ない状態となります。

異時廃止

自己破産が管財事件と決定した後に自己破産者のマンション、不動産の財産価値が減少し、破産 手続きの費用が払えなくなる場合があります。 その場合、破産管財人が財産を管理する 意味がなくなりますので、破産手続き廃止の決定がなされます。 これを異時廃止と呼び ます。

関連条文
破産法第217条(破産手続開始の決定後の破産手続廃止の決定)

 

一般媒介契約

不動産を売却(又は購入)する際に、不動産業者と不動産売却(又は購入)の依頼をする契約です。民法の委任の規定の特別規定と考えられます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。「一般媒介契約」は複数の不動産業者に依頼することが出来ます。

宅地建物取引業法第34条(媒介契約)

か 行

家屋番号 価格査定マニュアル 瑕疵担保責任 仮差押え 仮処分  仮執行宣言 仮登記 期限の利益の喪失 確定期限 求償権 朽廃 虚偽表示 競売 競売請求 強行規定 強制執行 競売開始決定通知書 競売取り下げ 共同抵当 共同の利益に反する行為 区分所有 形成権 顕名 検索の抗弁権 行為能力 更改 合意管轄 後見人 公示送達 公示価格 公示の原則 公証人 公正証書 公序良俗 公信の原則

解約手付

不動産売買の契約においては、契約時の手付金は「解約手付」即ち買主は手付金を放棄して、また、売主は手付金の売返しをして売買契約を解約できる手付金の授受をいたします。契約の相手方が履行に着手した場合には解除出来なくなります。→民法第556条(手付金)

不動産業者が売主の場合には「解約手付」とされ、その金額は売買代金の20%以内とされます。

家屋番号

登記された建物を特定するために一個の建物には必ず特定の番号が付されます。マンションにおいては専有部分ごとに家屋番号として登記されます。

不動産登記法第2条21項・・ (家屋番号) 第四十五条の規定により一個の建物ごとに付す番号をいう。

価格査定マニュアル

不動産業者、宅地建物取引業者が媒介契約締結時に不動産価格の説明責任がありますが、その価格の根拠となる査定方法の統一的および合理的にされなければなりません。そのために不動産流通近代化センターがそのモデルとして定めています。

→不動産価格査定マニュアル

住宅金融支援機構価格査定書

瑕疵担保責任

売買契約に基づいて買い主へ引き渡されたマンション、土地建物、不動産に、引渡しを受けたときには分からなかった瑕疵(欠陥 や、きず)があった場合、売り主が買い主に対して負う責任をいいます。

物理的な瑕疵に限らず精神的に影響を及ぼす場合も瑕疵とされます。

「精神的」瑕疵には、マンション、土地建物、不動産内にて事故(自殺、殺人、死亡事故、孤独死)そして火災、水害、等の被害、指定暴力団が近くに存在する、井戸が敷地内にあった、火葬場、ごみ処理施設、等の精神的に不快感を与えるものが含まれます。厄介なのは、感じ方の度合いは人それぞれですので、マンション、土地建物、不動産の取引においては注意しなければなりません。

任意売却する場合でも、一般の不動産売買と同様に、有資格者である宅地建物取引主任者が不動産を調査し、売主本人から十分に住宅の室内に限らず、敷地、近隣の状況を聞いて確認することが重要となります。

関連条文
民法第570条(売主の瑕疵担保責任)
区分所有法第9条(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)
宅地建物取引業法第40条1項(瑕疵担保責任についての特約の制限)
品確法第94条(住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例)
品確法第95条 (新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)

 

仮差押え

金銭債権に関して、債務者が財産(マンション、土地建物、不動産、動産含む)を隠匿・処分したりすることによって、執行が不可能あるいは著しく困難になるおそれのある場合に、仮に債務者に対しその責任財産の処分権を制限しておくことです。

裁判の判決を受けて、いざマンション、土地建物、不動産、動産を強制執行をした際、訴訟の前にあった財産が処分されて無くなってしまっていたなどということもあります。これではせっかく、費用と時間をかけたことが無駄になってしまいます。このような事態になることを回避、防ぐためには訴訟を提起する前に裁判所に申請して、債務者が財産(マンション、土地建物、不動産、動産、債権)を処分できないように仮差押えをつけておくのです。

申請書には債務者の財産(マンション、土地建物、不動産、動産等、債権)を明示し、権利保全の必要性を記載、債権の存在事実の疎明(簡単な証明)できる資料をつけ裁判所に2000円の印紙を貼って申請します。

裁判所が申請を受理しますと、保証金の額が提示されます。債権者は通常その保証金を法務局に供託することになります。

関連条文
民事保全法第50条(債権及びその他の財産権に対する仮差押の執行)

 

仮処分

金銭債権以外で特定物の給付、引き渡しを目的とする請求権の執行保全を目的とします。また、権利関係での争いで仮の地位を定めることを目的とします。

破産法第28条(債務者の財産に対する保全処分)

民法第第154条(差し押さえ、仮差押え、仮処分)

民事保全法第62条(占有移転禁止の仮処分命令の効力)

民事保全法第58条(不動産の登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分の効力)

民事保全法第53条(不動産登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分の執行)

民事保全法第24条(仮処分の方法)

民事保全法第23条(仮処分命令の必要性等)

仮登記

将来の本登記に備え、順位を保全するための登記手続きです。

書類の不備などで本登記が出来ない時や、将来の権利変動を生じさせる請求権などがある場合には前もって権利を保全するときに行われます。

不動産登記法第105条(仮登記)

不動産登記法第106条(仮登記に基づく本登記の順位)

不動産登記法第107条(仮登記の申請方法)

不動産登記法第108条(仮登記を命ずる処分)

不動産登記法第109条(仮登記に基づく本登記)

不動産登記法第110条(仮登記の抹消)

仮執行宣言

支払督促の申立をし、裁判所から支払督促が債務者に対して出されて、債務者が債務の返済もせず、また督促異議の申立もしない場合には、仮執行宣言の申立をすることになります。なぜなら、支払い督促だけでは強制執行できないからです。支払督促に仮執行宣言が付与されると、はじめて債権者は強制執行の申立をすることができるようになります。つまり、裁判所のお墨付きとなり、支払い督促に執行力が付きます。

裁判所は仮執行宣言の申し立てがあると、支払い督促の送達日から2週間経過しているか、債務者から、異議申し立てがないかどうかを確認し、仮執行宣言を付す裁判をします。

関連条文
民事訴訟法第391条(仮執行の宣言)

 

確定期限

期限とは、到来確実な事実に法律行為の効力の発生・消滅をかからしめることを言います。そして、確定期限は、到来時期が明らかな事実に法律行為の発生・消滅をかからしめることを言います。

たとえば、マンションを買ったら、そのマンションををあげようというのは不確定期限になります。

契約は、有効に成立した時から効力 が生ずるのが原則ですが、 当事者は、特約によって「条件」や「期限」を付けることにより 、 契約の効力が生ずる時期を遅らせたりすることができます。

尚、この確定期限を経過して支払わなかった場合は履行遅滞となり債務不履行となります。

関連条文
民法第412条(履行期と履行遅滞)

 

求償権

連帯債務者の一人又は、保証人が弁済した場合に、債務者本人に対してその弁済分の返還を求める権利です。

民法第442条(連帯債務者間の求償権)

朽廃

借地法においての借地権消滅するとされる重要な要素とされ、借地上の建物の老朽化の程度を表すものです。社会通念上、住居としての使用が出来ない等の価値が無くなった状態を指します。

関連
借地存続期間 

建物朽廃・滅失

強行規定(強行法規)

当事者間の意思に拘らず強制的に適用される法律です。これに対して、当事者間での取り決めができる「任意規定」があります。一般的には公法は強行規定、私法は任意規定が多いことになります。

借地借家法第21条(強行規定)

区分所有法第30条(規約事項)

虚偽表示

相手方と通謀して、真意でない意思表示で、当事者間ではその法律行為は無効となるが、善意の第三者には対抗できません。

民法第94条(虚偽表示)

居住用財産の特別控除

居住用のマンション、土地建物、不動産を譲渡した場合で、譲渡による利益が3000万円までは控除される税制度です。

要件としては
①その特例を前々年までに受けていない。

②居住されなくなってから3年以内の譲渡

③収用の特別控除を受けていない

④親族等への譲渡でない

⑤買い換え特約を受けていない。

競売

不動産競売(ふどうさんけいばい)とは、民事執行法に基づき、債権 回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行い、そのマンション、土地建物、不動産を裁判所が売却する手続です。債務名義の基づいて行われる強制競売(ヌ事件)と任意競売といわれる担保権実行の不動産競売(ケ事件)があります。

担保権の実行は債務名義なしで行われる点が、強制執行との違いになります。担保権実行の要件としては

①担保債権が存在する。

②履行遅滞している。

となっています。なお、債務者の破産手続きが開始された場合は問題ありませんが、会社更生、個人再生民事再生の手続き開始決定があった時は、競売の申し立てはできません 。

不動産競売は平成16年12月3日、民事執行法の1部改正があり

①最低売却価額は「売却基準価額」に変更。

②評価人は遅滞なく評価書を提出。(以前は数少ない不動産鑑定士の独占であったといわれています。)

また、平成15年の民法改正で短期賃貸借保護制度が廃止され、抵当権設定後のマンション、建物の賃貸借は抵当権者に対抗できなくなりました。これにより、抵当権の実行を阻害し、安価で競売される手段とされたり、立ち退き料を要求する口実とされた濫用的短期賃貸借は排除され競売手続きは早くできるようになりました。

関連条文

区分所有法第59条 (区分所有権の競売請求)

民事執行法1条~3条(趣旨)

民事執行法第43条(不動産に対する強制執行、不動産の執行方法)

民事執行法第45条(強制競売開始決定等)

民事執行法第180条(不動産担保権実行の方法)

民事執行法第181条(不動産担保権の実行)

 

競売請求(区分所有法59条)

共同の利益に反する行為等の停止の請求や、使用禁止請求でも改善が認められないマンション区分所有者に対しては、義務違反者のマンション区分所有権及びマンション敷地利用権の競売請求が認められます。

要件①マンション区分所有者がマンションの共同の利益に反する行為(区分所有法 第6条第1項に反する

行為)をなしまたはその恐れがあり、

②その行為によるマンション区分所有者の共同生活上の障害が著しく、

③他の手段ではその障害を除去して、マンション共用部分の利用の確保その他のマンション区分所有者

の共同の生活の維持が困難である場合。

 

関連条文

区分所有法第6条第1項(区分所有者の権利義務)

区分所有法第58条(使用禁止の請求)
区分所有法第59条(区分所有権の競売請

強制執行

強制執行手続(民事執行法)は,①不動産執行手続き、②動産執行手続き、③債権執行手続きに分けられます。

裁判所に訴えてやっと勝訴判決を得たり,相手方と和解したものの約束を守らないケースになってしまった場合、債務名義のある債権者が裁判所に申し立て、本人に代わって執行官が強制的に権利の実行をします。

判決は紙に書いた餅、とまでは言いませんが、相手方が判決を守ってくれなければ意味がありません。そして判決書があっても勝手に相手の財産を取り上げることはできません。そこで、勝訴を受けた債権者に代わり国家権力で、債権者の権利を実現するのが強制執行です。この強制執行を行うのは執行裁判所になります。

関連条文

民事執行法第122条(動産に対する強制執行、動産の執行)

民事執行法第43条(不動産に対する強制執行、不動産の執行)

民事執行法第143条(債権及びその財産に対する強制執

競売開始決定通知書

債権者は競売の申し立てを裁判所へ申請し、 裁判所は目的不動産(マンション、土地建物、不動産、)を差押え、競売開始を決定し通達します。 競売開始決定通知が 裁判所より届いたら、「競売の手続が始まりました」という通知です。

関連条文

民事執行法第45条(強制競売開始決定等)

民事執行法第181条(不動産担保権実行の開始)

 

競売の取り下げ

競売を申立てた人は裁判所の競売開始決定がされても、基本的にはマンション、土地建物、不動産の売却が実施されて、落札人が売却代金を納付するまでは、競売を取り下げることができます。しかし、取り下げるか否かは競売を申し立てた債権者にあります。そして債権者によっては、”入札前日までしか受け付けない”としていることもありますので任意売却するうえでは競売を申し立てた債権者に事前に確認を取っておくことが肝要となります。

また、競売の手続きの日程などは、電話で裁判所の受付または売却の窓口で事件番号「平成00年(ケ)第000号」を伝えれば親切に教えてもらえます。入札期日が終了し、開札され、競落人が決定した場合、競売を取り下げるには当然のことながらその競落人の同意がないといけませんし代金を納付してしまうと競売を取下げることはできません。競売手続きの流れ、競売取り下げ費用など詳しくは競売へ

 

共同抵当

債権の担保として数個の不動産に対して設定される抵当権です。抵当権者は殿不動産からでも抵当権の実行を行い債権の回収が出来ます。但し、項順位の抵当権者の不利益を避けるよう配慮されます。即ち全部が同時に競売された場合(同時配当)、各不動産の価額の割合に応じて弁済を受けます。

→抵当権

共同の利益に反する行為

マンションの区分所有者及び占有者(賃借人など)は、建物保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し、共同の利益に反する行為をしてはならないと区分所有法第6で定められています。一般的に下記の行為とされていますが、裁判にて争われたケースとしては「ペットの飼育」「管理費の長期延滞」「バルコニー内の増築、形状の変更」などがあります。

①不当損傷行為

マンションの共用部分を不当に毀損する行為、たとえば、外壁を破壊する・戸境の耐力壁を壊す・地下室を造るといった行為が該当します。

②不当使用行為

マンションの専有部分や共用部分の性質等に反する使用行為で、たとえば、爆発物や危険物を持ち込む行為・躯体に影響を及ぼす重量物の搬入・共有敷地の無断使用等が該当します。

③居住者の生活態度の不当性

マンション内で騒音や悪臭などで近隣住民の生活を妨害することやプライバシーの侵害。

以上の行為で、社会通念上、我慢の限界(受忍限度)を超えている場合とされています。

また管理費の不払いも共同の利益に反する行為とされますが、延滞額が著しい場合とされます。

関連条文

区分所有法 第6条(区分所有者の権利義務)

 

区分所有権

一棟の建物、即ちマンションで、構造上及び利用上に数個の部分で区分され、それぞれ独立して住居、店舗、事務所等の用途で利用されるよう所有権が認められた。

→区分所有法

形成権

権利を有する者の一方的な意思表示で法的効力を発生させることが出来ます。取り消し権、追認権、解除権、認知権等。裁判での判決によらなければ効力が生じるものとして「詐害行為取り消し権」「離婚請求権」「認知請求権」。

民法第424条(債権者取り消し権)
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