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マンション法(区分所有法)とマンション標準管理規約対照表

マンション法(区分所有法) マンション標準管理規約

 

第1条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。 第1条 この規約は、○○マンションの管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

 

第2条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第4条第2項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。2 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。 

3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

【標準管理規約】第7条(専有部分の範囲)

 

4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

 

5 この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第5条第1項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

 

6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

第2条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。一 区分所有権建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」(マンション法)という。)第2条第1項の区分所有権をいう。二 区分所有者 区分所有法(マンション法)第2条第2項の区分所有者をいう。三 占有者 区分所有法(マンション法)第6条第3項の占有者をいう。

四 専有部分 区分所有法(マンション法)第2条第3項の専有部分をいう。

五 共用部分 区分所有法(マンション法)第2条第4項の共用部分をいう。

六 敷地 区分所有法(マンション法)第2条第5項の建物の敷地をいう。

七 共用部分等 共用部分及び附属施設をいう。

八 専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

九 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。

 

(対象物件の範囲)

第4条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された敷地、建物及び附属施設(以下「対象物件」という。)とする。

 

(区分所有者の団体)第3条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 (管理組合)第6条 区分所有者は、第1条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合(以下「マンション管理組合」という。)を構成する。2 マンション管理組合は、事務所を○○内に置く。

 

3 マンション管理組合の業務、組織等については、第6章に定めるところによる。

 

(組合員の資格)

第30条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。

 

(届出義務)

第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

 

(業務)

第32条 マンション管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。

一 マンション管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第48条において「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

二 マンション組合管理部分の修繕

三 マンション長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及びマンション長期修繕計画書の管理

四 マンション建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

五 適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等

七 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務

八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

九 敷地及び共用部分等の変更及び運営

十 修繕積立金の運用

十一 官公署、町内会等との渉外業務

十二 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務

十三 防災に関する業務

十四 広報及び連絡業務

十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成

十六 マンション管理組合の消滅時における残余財産の清算

十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

 

(業務の委託等)

第33条 マンション管理組合は、前条に定める業務の全部又は一部を、マンション管理業者(適正化法第2条第8号の「マンション管理業者」をいう。)等第三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。

 

(専門的知識を有する者の活用)

第34条 マンション管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第5号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

 

(細則)

第70条 総会及び理事会の運営、会計処理、マンション管理組合への届出事項等については、別に細則を定めることができる。

 

(共用部分)第4条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。2 第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。 (共用部分の範囲)第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。別表第2 共用部分の範囲

1 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」

2 エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」3管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物

 

(規約による建物の敷地)第5条 区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。2 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。 【標準管理規約】規定なし

 

(区分所有者の権利義務等)第6条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。【標準管理規約】第20条(区分所有者の責務) 

2 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。

【標準管理規約】第17条(専有部分の修繕等)

 

3 第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準用する。

【標準管理規約】第19条(専有部分の貸与)

(区分所有者の責務)第20条 区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。(専有部分の修繕等)

第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)を行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

 

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。

 

3 理事長は、第1項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認としようとするときは、理事会(第51条に定める理事会をいう。以下同じ。)の決議を経なければならない。

【参照条文】第54条(理事会の議決事項)

 

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

 

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

 

 

 

(専有部分の貸与)

第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

 

2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書をマンション管理組合に提出させなければならない。

 

(先取特権)第7条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。【参照条文】民法304条(物上代位性) 

2 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

 

3 民法第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。

マンション標準管理規約】先取特権は、「法定」担保物権であり、マンション標準管理規約には規定がありません。

 

(特定承継人の責任)第8条 前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。 (承継人に対する債権の行使)第26条 マンション管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

 

(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)第9条 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。 マンション標準管理規約】規定なし

 

(区分所有権売渡請求権)第10条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。 マンション標準管理規約】規定なし

 

(区分所有権売渡請求権)第10条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。 マンション標準管理規約】規定なし

 

(共用部分の共有関係)第11条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。【マンション標準管理規約】第9条(共有) 

2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第27条第1項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。

マンション標準管理規約】別段の定めなし

 

3 民法第177条の規定は、共用部分には適用しない。

(共有)第9条 対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共有とする

 

第12条 共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第19条までに定めるところによる。

 

 

 

 

 

(共用部分の使用)第13条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。 (敷地及び共用部分等の用法)第13条 区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。(バルコニー等の専用使用権)

 

第14条 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス(以下この条、第21条第1項及び別表第4において「バルコニー等」という。)について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。

 

 

2 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、マンション管理組合に専用使用料を納入しなければならない。

 

3 区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。

(駐車場の使用)

 

第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

 

2 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、マンション管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。

 

3 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

(敷地及び共用部分等の第三者の使用)

 

第16条 マンション管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。

一 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設管理事務(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」という。)第2条第六号の「管理事務」をいう。)を受託し、又は請け負った者

二 電気室○○電力株式会社

三 ガスガバナー○○ガス株式会社

 

2 前項に掲げるもののほか、マンション管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等(駐車場及び専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。

 

 

(共用部分の持分の割合)第14条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 

2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。

 

3 前2項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

 

4 前3項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

(共有持分)第10条 各区分所有者の共有持分は、別表第3に掲げるとおりとする。

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建築基準法

建築基準法(第1条)目的・・建築物の敷地・構造・設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命・健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする。

建築基準法(第2条)用語の定義・・
1号 建築物とは・・土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの。及びそれに付属する門若しくは塀
5号 主要構造部とは・・壁・柱・床・梁・屋根・又は階段。(最下階の床・小梁・庇・屋外階段は含まない)
7号 耐火構造・・壁・柱・床その他の建築物の部分の構造のうち、耐火性能に関して技術基準の適合するもの。尚、マンションの場合は、3階以上の場合は、原則として耐火建築物としなければなりません。
13号 建築とは・・建築物を新築し、増築し、改築し又は移転すること。
14号 大規模の修繕・・建築物の主要構造物の一種以上について行う過半の修繕。
15号 大規模の模様替え・・建築物の主要構造部の一種についておこなう過半の模様替え
35号 特定行政庁・・建築主事を置く市町村の長をいい、その他の区域においては都道府県知事。建築主事は資格試験に合格し人口25万人の以上の市に配置されます。

建築基準法(3条2項)既存不適格建築物・・現に存する建築物等で新しい建築基準法に適合しない場合、違反建築物としての取り扱わないとされます。

建築基準法(6条1項)建築確認申請・・建築主は建築物を建築する場合には工事着手前に、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければなりません。建築物の増築、改築、移転も該当します。

建築基準法(28条) 居室の採光・・住宅の居室には、採光に有効な開口部を設けなければなりません。各部屋の床面積の7分の1以上の面積の開口部が必要となります。

建築基準法(28条の2)石綿に関する規制・・石綿の健康被害を防止、平成18年10月1日以降に着工される建築物に適用。

建築基準法(28条2項)居室の換気

建築基準法(29条) 地階における住宅等の居室の防湿・・住宅等の居室は、地階に設ける場合は、衛生上、壁や床に防湿の措置を講じなければなりません。

建築基準法(30)界壁の遮音構造

建築基準法(42条)道路の幅員・・道路は、幅員が4m以上(特定行政庁の指定する区域では6m以上)の者であることが必要です。
42条2項・・2項道路は、幅員が4m未満の道路で、暫定的に道路とされたため、道路の中心線から2mセットバックした線が道路との境界とみなされます。

 

建築基準法(43条)接道義務・・都市計画区域及び準都市計画区域においては、建築物の敷地は原則として道路に2m接していなければなりません。マンション等の特殊建築物で階数3階以上で、述べ面積が1000㎡を超える建築物に対しては、地方公共団体は条例で制限を付加することが出来ます。

建築基準法(45条)私道の変更又は廃止の制限・・私道の所有者が勝手に私道を廃止したり変更したりすると、その敷地は接道義務に反してしまうので、特定行政庁はその私道の変更又は廃止を禁止・制限することが出来ます。

建築基準法(52条2項)前面道路による制限・・前面道路が12m未満の時は、原則として前面道路の幅員に次の乗数を懸けた数字と、都市計画で定められている数字の小さい方を採用する。
①住居系の用途地域・・・10分の4
②商業系・工業系の用途地域・・・10分の6
③用途地域の指定の無い地域・・・10分の6

建築基準法(52条3項)地階部分の容積不算入・・地階の住宅部分の3分の1を限度として、容積率算定のための床面積に算入されません。
また、自動車車庫等の施設に供する部分の床面積は、床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定のための床面積に算入しないことが出来ます。

建築基準法(52条6項)共同住宅の共用廊下・階段の不算入・・容積率算定の際、マンションは共用廊下、共用階段、エントランスホール、エレベーターホール、は算入されません。
建築基準法(第53条3項)建蔽率の制限の緩和・・以下の場合には、建蔽率が緩和・不適用となります。
①建蔽率が10分の8区域「以外」で防火地域内の耐火建築物・・・10分の1緩和
②角地・準角地・・・10分の1緩和
*①②双方が該当する場合は10分の2緩和

③建蔽率が適用されない場合・・・ 建蔽率が10分の8の区域内でかつ防火地域内の耐火建築物。

建築基準法(55条1項)絶対高さ制限・・第1種低層住宅専用地域または第2種低層住居専用住宅は原則として10mまたは12mのうち、都市計画で定められた高さの限度をこえてはなりません。

建築基準法(56条)斜線制限
1項1号 道路斜線・・前面道路の反対側の境界線から一定の距離の範囲内で建築物の高さを制限。
1項2号 隣地斜線・・敷地周囲の境界線からの斜線制限。
1号3項 北側斜線・・敷地の北側の隣地の日照・採光・通風の保護のための制限。

*日影規制の対象区域である第1種・第2種中高層住居専用地域には、北側斜線制限の適用は無い。

建築基準法(56条の2)日影規制とは・・一定時間以上日影となる部分を制限することにより、土地の上空利用と隣地の日照を確保することを目的とした制限です。

建築基準法(61条)防火地域内の制限・・防火地域において、地階を含めて階数が3以上の建築物(マンション含む)又は延べ面積が100㎡を超える建築物は、原則として耐火建築物とし、その他の建築物は耐火又は準耐火建築物としなければなりません。

建築基準法(62条)準防火地域内の制限

 

失火責任法

失火責任法では、他人のマンション、家、建物を焼失させても、過失が軽い場合には、その損害賠償責任は免除されます。

但し、この失火責任法は債務不履行の場合には適用されません。

例えば、借主が借りているマンション、家、建物を焼失させてしまった場合、貸主に対して債務不履行責任を負います(借りた物を善感注意義務を果たさず焼失した)ので、軽過失でも失火責任法の適用は無く責任を負います。

 

条文・・民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

(民法第709条の規定は、失火の場合には、これを適用せず。ただし、失火者に重大なる過失ありたるときは、この限りにあらず。)

所得税法9条1項10号

マンション、土地建物、不動産を任意売却や競売などで不動産などの資産を喪失して債務の弁済が困難となってしまった場合には非課税となります。

所得税法64条2項

保証債務を履行のために不動産(マンション、土地建物)を売却(任意売却)した場合

保証債務の履行のために不動産・マンションを売却(任意売却)した場合には、所得がなかったものとする特例です。

連帯債務、連帯保証などにより、債務を債務者本人が弁済しない場合に連帯債務者、連帯保証人が債務者本人に代わり弁済した場合に適用されます。(債務者に代わって弁済した場合、当然に債務者への求償権が発生します。)

「保証債務の履行」とされるものは次の通りです。

① 保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合

② 連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合

③ 身元保証人として債務を弁済した場合

④ 他人の債務を担保するために、マンション、土地建物、不動産に抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合

この特例を受けるには、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。

① 本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと。

② 保証債務を履行するために土地建物・マンションを売って(任意売却)いること

③ 履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと

この回収できなくなったこととは、例えば、債務者本人が自己破産した場合、怪我、病気などにより当の債務者が資力を失い、債務の弁済能力がなく、将来的にも回収できる見込みもない場合になります。

当然のことながら、債務者本人に弁済能力があるにもかかわらず、債権の回収をしないときは、この特例は受けられません。
次に、所得がなかったものとする部分の金額は次の三つのうち一番低い金額です。

① 肩代りをした債務のうち、回収できなくなった金額

② 保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額

③ 売った土地建物・マンション任意売却)の譲渡益の額

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 租税特別措置法41条5の2

特定居住用財産(マンション含)の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人の住宅(マンション)を売却(任意売却)し、損失を生じた場合(一定の条件を満たす必要があります。)その損失の金額うち一定の金額について、他の所得と損益通算できます。そして、翌年以降3年間一定の方法で繰越控除が受けられます。

 

(特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除)
第四十一条の五の二  個人の平成十六年分以後の各年分の譲渡所得の金額の計算上生じた特定居住用財産の譲渡損失の金額がある場合には、第三十一条第一項後段及び第三項第二号の規定にかかわらず、当該特定居住用財産の譲渡損失の金額については、所得税法第六十九条第一項 の規定その他の所得税に関する法令の規定を適用する。ただし、当該個人がその年の前年以前三年内の年において生じた当該特定居住用財産の譲渡損失の金額以外の特定居住用財産の譲渡損失の金額につきこの項の規定の適用を受けているときは、この限りでない。

国税徴収法 8条 16条

(国税優先の原則)

第8条 国税徴収法の別に定めがある場合を除いて、国税の徴収が全ての債権、公租公課に最優先されます。

(法定納期限以前に改定された抵当権の優先)

第16条 納税者がその不動産(マンション含)などの財産に他の債権者の抵当権が設定されている場合、

(国税の法定納期限等以前にその財産上に抵当権を設定)その国税は、その換価代金につき、その抵当権により担保される債権に次いで徴収する。つまり、国税の納期限が先か、抵当権が先かで優先順位が代わります。

国税徴収法79条1項

徴収担当の職員は以下の一つにでも該当するときは、差し押さえを解除しなければならないとされています。

① 納付されたり、充当されたり、更生の取り消し、その他の事由により国税の全額が消滅している場合。

② 差し押さえ財産の価額が、国税、地方税、その他の債権の合計よりも明らかに下回っている場合。

 

割賦販売法

1961年に制定され、2009年6月には「クレジット規制の強化」「訪問販売規制の強化」「規制の抜け穴の解消」が強化されました。

2009年12月改正

  • 信販、クレジット業者を登録制と定め、最低純資産額を5000万円としました。
  • 立ち入り検査、改善命令など行政の監督を強化しました。
  • 加盟店の与信厳格化、定期的調査、調査書の保護義務を強化しました。
  • 訪問販売等における指定商品役務制を廃止し、原則全ての商品、サービスを対象にしました。
  • 指定信用情報機関制度の創設。
  • 自主規制団体(日本クレジット協会)の創設
  • 分割払いの定義を「商品購入から支払いまで2カ月を超える場合」と定める。
  • 訪問販売での過料販売の契約解除。
  • 訪問販売業者の不実告知などの不適切販売において、クレジット業者は立替払い額を消費者に請求で

きない。

  • 販売業者は、立て替え金をクレジット業者に返還しなければならない。
  • 購入者、クレジット業者に支払った既払い金については、返還請求できる。

2010年12月改正

  • 支払い可能見込み額(利用者の年収)の調査の義務付け。
  • 分割払いの限度額の枠を設定。(下記)

計算式   (年収-生活維持費-年間請求予定額(他社含む))X0.9の算定値が極度額となります。

生活維持費(万円)

4人世帯 3人世帯 2人世帯 1人世帯
持ち家あり 200 169 136 90
持ち家なし 240 209 177 116

 

 

貸金業法

1980年代、借金苦が原因での自殺者急増、問題を重く見た政府が1983年に「貸金業規制法」が成立、1991年までに4段階に分け金利の引き下げが実施されました。

その後、商工ローン問題、ヤミ金問題などで2006年に「貸金業規制法」をあらため「貸金業法」が制定されました。

貸金業者は2004年に約24000社ありましたが2010年末には約2700社まで激減しました。

2006年12月

  • 闇金融に対する罰則強化(懲役5年→懲役10年)

 

2007年12月

  • 行為規制の強化

①取り立て行為の規制強化。

②借り手に対して保険金支払い契約締結の禁止。

  • 業務改善命令制度の導入
  • 自主規制団体の設立(日本貸金業協会設立)

 

2009年6月

  • 貸金業務取扱主任者試験制度新設。
  • 指定信用情報機関制度新設。
  • 業者の財産的ベースの引き上げ(2000万円)

 

2010年6月

  • 上限金利引き下げ(29.2%→20%)
  • 総量規制(年収の3分の1を超える貸し付け禁止)
  • 業者の財産的ベースの引き上げ(5000万円)

 

 

(登録の拒否)
第六条  内閣総理大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の登録を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当するとき、又は登録申請書若しくはその添付書類のうちに重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けているときは、その登録を拒否しなければならない。

一  成年被後見人又は被保佐人

二  破産者で復権を得ないもの

三  第二十四条の六の四第一項、第二十四条の六の五第一項又は第二十四条の六の六第一項(第一号に係る部分に限る。)の規定により登録を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者(当該登録を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しの日前三十日以内に当該法人の役員であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。)

四  禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者

五  この法律、出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律 (昭和二十九年法律第百九十五号)、旧貸金業者の自主規制の助長に関する法律(昭和四十七年法律第百二号)若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 (平成三年法律第七十七号)の規定(同法第三十二条の三第七項 及び第三十二条の十一第一項 の規定を除く。)に違反し、又は貸付けの契約の締結若しくは当該契約に基づく債権の取立てに当たり、物価統制令 (昭和二十一年勅令第百十八号)第十二条 の規定に違反し、若しくは刑法 (明治四十年法律第四十五号)若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正十五年法律第六十号)の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者

六  暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第二条第六号 に規定する暴力団員(以下この号において「暴力団員」という。)又は暴力団員でなくなつた日から五年を経過しない者(以下「暴力団員等」という。)

七  貸金業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれがあると認めるに足りる相当の理由がある者として内閣府令で定める者

八  営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。)が前各号のいずれかに該当するもの

九  法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第七号までのいずれかに該当する者のあるもの

十  個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第七号までのいずれかに該当する者のあるもの

十一  暴力団員等がその事業活動を支配する者

十二  暴力団員等をその業務に従事させ、又はその業務の補助者として使用するおそれのある者

十三  営業所又は事務所について第十二条の三に規定する要件を欠く者

十四  純資産額が貸金業の業務を適正に実施するため必要かつ適当なものとして政令で定める金額に満たない者(資金需要者等の利益を損なうおそれがないものとして内閣府令で定める事由がある者を除く。)

十五  貸金業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていると認められない者十六  他に営む業務が公益に反すると認められる者

 

(取立て行為の規制)
第二十一条  貸金業を営む者又は貸金業を営む者の貸付けの契約に基づく債権の取立てについて貸金業を営む者その他の者から委託を受けた者は、貸付けの契約に基づく債権の取立てをするに当たつて、人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。

一  正当な理由がないのに、社会通念に照らし不適当と認められる時間帯として内閣府令で定める時間帯に、債務者等に電話をかけ、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は債務者等の居宅を訪問すること。

二  債務者等が弁済し、又は連絡し、若しくは連絡を受ける時期を申し出た場合において、その申出が社会通念に照らし相当であると認められないことその他の正当な理由がないのに、前号に規定する内閣府令で定める時間帯以外の時間帯に、債務者等に電話をかけ、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は債務者等の居宅を訪問すること。

三  正当な理由がないのに、債務者等の勤務先その他の居宅以外の場所に電話をかけ、電報を送達し、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は債務者等の勤務先その他の居宅以外の場所を訪問すること。

四  債務者等の居宅又は勤務先その他の債務者等を訪問した場所において、債務者等から当該場所から退去すべき旨の意思を示されたにもかかわらず、当該場所から退去しないこと。

五  はり紙、立看板その他何らの方法をもつてするを問わず、債務者の借入れに関する事実その他債務者等の私生活に関する事実を債務者等以外の者に明らかにすること。

六  債務者等に対し、債務者等以外の者からの金銭の借入れその他これに類する方法により貸付けの契約に基づく債務の弁済資金を調達することを要求すること。

七  債務者等以外の者に対し、債務者等に代わつて債務を弁済することを要求すること。

八  債務者等以外の者が債務者等の居所又は連絡先を知らせることその他の債権の取立てに協力することを拒否している場合において、更に債権の取立てに協力することを要求すること。

九  債務者等が、貸付けの契約に基づく債権に係る債務の処理を弁護士若しくは弁護士法人若しくは司法書士若しくは司法書士法 人(以下この号において「弁護士等」という。)に委託し、又はその処理のため必要な裁判所における民事事件に関する手続をとり、弁護士等又は裁判所から書面によりその旨の通知があつた場合において、正当な理由がないのに、債務者等に対し、電話をかけ、電報を送達し、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は訪問する方法により、当該債務を弁済することを要求し、これに対し債務者等から直接要求しないよう求められたにもかかわらず、更にこれらの方法で当該債務を弁済することを要求すること。

十  債務者等に対し、前各号(第六号を除く。)のいずれかに掲げる言動をすることを告げること。

出資法

貸金業者の貸し出し金利などを規制するため1954年に制定されました。

  • 1954年・・・上限金利109.5%
  • 1983年・・・上限金利73.0%
  • 1986年・・・上限金利54.75%
  • 1992年・・・上限金利40.004%
  • 2001年・・・上限金利29.2%
  • 2006年・・・上限金利20.0%

貸金業者は、出資法の規定により年29.2%を超える利息の契約は禁止されています。これに違反した場合5年以下の懲役もしくは1000万円以下の罰金が処せられます。(法人は3000万円)

 

消費者契約法

 

(消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し)
第四条  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

一  重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認

二  物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

2  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

3  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

一  当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。

二  当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

4  第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

一  物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容

二  物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件

5  第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

民法、宅建業法等で、分譲業者や、建築業者の担保責任を追及するにしても、その業者の資力に乏しく、責任能力がなければ、買主、注文主の保護はお没きません。

そこで、一定の業者に担保能力の確保を義務付けられました。

①対象事業者:建設業者

:宅建業者

②対象住宅:新築住宅・新築マンション

③対象構造部位:構造耐力上主要な部分

:雨水の浸入を防止する部分

平成18年 建築物の安全性の確保を図るための法律改正へ

 

第一条  この法律は、国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤である住宅の備えるべき安全性その他の品質又は性能を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法 人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅の品質確保の促進等に関する法律 (平成十一年法律第八十一号。以下「住宅品質確保法」という。)と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

破産法

平成17年1月1日より、破産法が改正され新破産法が施行されました。

改正点

旧破産法 新破産法
呼称 「破産宣告」 呼称 「破産手続き開始決定」
破産手続きと免責手続きは個別 破産手続きと免責手続きは一体
自由財産は21万円 自由財産は99万円
破産手続中の強制執行可能 破産手続き中の強制執行禁止
過去10年以内免責を受けたものは免責不許可 過去7年以内に免責を受けたものは免責不許可

 

 

品確法

2004年4月、品確法によって新築住宅、新築マンションの基本構造部分の瑕疵担保責任の期間は、引き渡しから最低10年間に定められました。

新築戸建て注文主や新築マンション買主に不利な特約は無効となります。

注・・基本構造部分(基礎、杭、柱、梁、床、構造壁、屋根、小屋組み、土台、筋交い、等自重若しくは外力から支える部分)及び雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁、開口部建具、その他雨水の排除する部分)

 

(住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例)
第94条 住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。
2 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。
3 第1項の場合における民法第638条第2項の規定の適用については、同項中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条第1項」とする。

 

(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)
第95条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項並びに同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第1項及び第2項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第1項中「請負人」とあるのは「売主」とする。

弁護士法

 

(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)
第七十二条  弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

 

(譲り受けた権利の実行を業とすることの禁止)
第七十三条  何人も、他人の権利を譲り受けて、訴訟、調停、和解その他の手段によつて、その権利の実行をすることを業とすることができない。

 
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