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住宅支援機構の任意売却

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住宅ローン難民の元凶

平成3年、住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)は、景気浮揚策の一環として「住宅金融公庫ゆとりローン」を開始しました。その結果、住宅ローンを組まれた方々は、10年後に住宅ローンの返済額が大幅に増加し、「返済が困難」「支払いが出来ない」などの窮地に追い込まれ、大変な思いをしていることがマスコミ等でも伝えられています。

住宅ローン返済難民を作り出した原因は住宅支援機構にもありますから、住宅支援機構は以下のような方を対象に支援体制を整えています。

①失業・廃業等の理由で返済が滞るが、それは一時的なものであり、再就職が出来る等の見通しがある場合、

または、②病気、怪我等の突発的な事故に合われた場合、

そして、③会社の業績が悪くなり、給料がすくなくなってしまった方で、返済額が少なくなれば、再度、返済が見込める場合。

住宅金融支援機構は、リスケジュールすることにより、再度、返済が可能となるよう親身になって相談に応じています。

任意売却を選択したら、住宅金融支援機構の支払いをストップ

リスケジュールなど、住宅金融支援機構と話し合ったが条件が合わない場合、任意売却するか否か、決断しなければなりません。

金融機関により任意売却の対応の違いはありますが、住宅金融支援機構任意売却に対して協力的で、理解があります。任意売却がスムーズにできるよう柔軟に対応してくれます。

任意売却を決断したら、ローンの支払いを止めます。他にもローンなどを組んでいる場合も同時に返済をストップしなければなりません。住宅金融支援機構の支払いはストップしたものの、年金融資分の返済は口座より自動引き落としになっていて、期限の利益の喪失時期がずれ込み、任意売却の手続きに時間的にロスが生じてしまうことになります。

また、債権者平等の原則という観点からも、一方では返済して、片方だけストップというわけにはいきません。債権者からすれば、”こちらだけの支払いをストップするのはどういうことだ”ということになります。

住宅金融支援機構の支払いを止めたら、他の支払いもストップ。

ローン返済の支払いをストップし期限の利益を喪失して、初めて任意売却の手続きが開始できることになります。住宅金融支援機構のホームページ住宅金融支援機構「任意売却の勧め」をご覧ください。

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住宅ローンを滞納して住宅金融支援機構より届く書類

住宅ローンを滞納すると、住宅金融支援機構より支払いの通知書が届きます。その後、また通知書が郵送されて、来店の通知書が届きます。そのまま放置しておきますと、督促状が郵送されてきます。

延滞3か月で事故扱いになり、個人信用情報機関に登録され「ブラックリスト」入りになります。

その後、督促状、最終督促状、催告書などの書類が郵送されてきます、書面は白色から黄色そして赤色に変わり、警告の度合いを表しています。書面も柔らかい表現が最終の催告に至っては大変厳しい表現となります。

催告書の例

催告書

マンション 太郎殿

00年00月00日付け金銭消費貸借契約抵当権設定契約書に基づく貸付金について、下記貸付金元金、並び利息及び遅延損害金等を00年00月00日までにお支払いくださるよう催告します。

上記期限まで支払いがなき場合、法的手続きを取りますのであらかじめご承知ください。

 

元金000円

 

平成00年00月00日

東京都00区
独立行政法人住宅金融支援機構

上記代理
東京都品川区
株式会社品川銀行
担当 大森 一郎

 

期限の利益の喪失

期限の利益(民法第136条137条)とは、支払い期限が到来するまで、借入した金銭の支払いをする必要がなく、請求を拒むことが出来ることをいいます。
また、期限の利益を持つものは、自由にこれを放棄出来るとされています。

期限の利益喪失とは、債権者と債務者双方で定めた、期限の利益喪失約款に違約した場合は、上記に示した利益を失います。また以下の事由によっても失うとされています。

債務者が破産開始決定を受けた時
債務者が担保を滅失、減少させた時

そして、金銭債務ですので、債務者の故意・過失は問われません。つまり、地震、火災等の天災地変不可抗力が元になって返済できなくなっても、金銭債務は残ります。

住宅ローンの場合、滞納して約6カ月で期限の利益を喪失し、ローン契約に戻すことはできません。またリスケジュールをお願いすることもできなくなります。

期限の利益を喪失して、初めて、任意売却ができることになりますが、債権者に事前に相談することで、売却準備を早めることもできます。

延滞6カ月で期限の利益の喪失、事故扱いとなり、始めて、任意売却が可能

不動産仲介業者選定・物件査定・専任媒介契約締結

売主は、不動産仲介業者を通常の売却と同じくご自分の意思で選択できますが、住宅金融支援機構の提携する業者にお願いすることもできます。しかし、売主自らの意思で不動産仲介業者を選定してください。不動産の査定についてはネット上でも依頼できますので、何か所か評価を出してもらい、比較検討し、事前に不動産価格相場をつかんでおくのが重要です。

不動産仲介業者への売却依頼は、媒介契約締結前に詳しく説明を聞き、少しでも疑問点がある場合は断るぐらいでよろしいと思います。

尚、媒介契約の前には以下の点を整理しておき、媒介契約の時に不動産業者に伝えてください。

○債権者の件数、内訳、残債などの詳細が解るもの

○税金(固定資産税・都市計画税・住民税・国民健康保険など)・管理費などの延滞がある場合はその金額といつから延滞しているか

○連帯保証人の有無

○抵当権の設定されていない借り入れはいくらあるのか(サラ金・クレジットカード・知人などからの借り入れ)

○不動産の不都合な点、瑕疵(見えないキズ)等

「専任媒介契約」とは、売却依頼をする仲介業者を1社に絞り販売の依頼形式ですが、住宅金融支援機構も販売窓口を1つにするため、この方式によります。

尚、媒介契約には専属専任契約・専任契約・一般契約の3パターンあり、この媒介契約をして初めて,不動産の販売活動がスタートすることができます。

媒介契約後、販売活動開始

住宅金融支援機構への査定書提出・承諾

販売活動前に住宅金融支援機構の販売価格の承諾を取り付けます。

不動産仲介業者は、住宅金融支援機構所定の査定書を作成し、媒介契約書を提出して、住宅金融支援機構担当者の判断を仰ぎます。

住宅金融支援機構で認められた金額で販売することになりますが、他に抵当権者があればその抵当権者に、販売価格の根拠となる査定書、媒介契約者書、各債権者への配当見込み金額計算書を提出して、事前に根回しすることが必要になります。この事前の調整作業で、その後の任意売却が成功するかどうかが決まります。

この工程を省くと、契約が煮詰まった段階にきて一部の債権者の合意が得られず、契約に至らないなど不測の事態が生じます。

尚、不動産仲介業者が住宅金融支援機構への提出書類する書類は以下の通りです

①売り出し価格確認申請書
②価格査定書(マンション、戸建て用)
③実査チェックシート(マンション、戸建て用)
④取引事例概要
⑤周辺地図
⑥住宅地図
⑦間取り図
⑧写真(遠影、建物外観、建物内部、その他)
⑨固定資産評価証明書
⑩競売評価書(取得可能の場合)
⑪その他支援機構が必要と判断したもの

販売活動

不動産仲介業者はネットなどの媒体で、さまざまな方法で販売活動を行い、広く購入希望者を探します。不動産業者が加盟するレインズ等の登録は、宅地建物取引業法で義務付けられています。

販売状況は住宅金融支援機構にも販売活動状況報告書などで報告します。また売主に対しても選任媒介契約約款に基づき、2週間に1度販売活動状況の報告が義務付けられています。

基本的には、通常の不動産販売活動と同じに行いますが、売主の事情などがあれば、それを配慮した販売もできます。

住宅金融支援機構との交渉・売価の承諾

物件の購入希望者より買い付け書(買付証明)を受けた時点で、物件の抵当権者、差し押さえ、債権者と交渉したします。

事前に各債権者の承諾を得た金額であれば問題ないのですが、契約金額が当初予定の金額に達していない場合、取りまとめは困難になります。また、当初に無かった借り入れの発覚や、債権者の中には協力的ではない、などの事態が生ずることもあり、結局合意が得られずとん挫することもあります。

このような大きな山場を乗り越えてやっと契約に達することが出来ます。

仲介業者が交渉する債権者等

①差し押さえ債権者
②後順位債権者
③その他債権者(マンション管理組合延滞管理費等)

売買契約・決済

任意売却の契約は、基本的には一般の不動産売買契約と同じですが、特約事項に必ず追記すべきことがあります。

①売主の「瑕疵担保責任は免責」とする契約にします。

通常の売買契約書は、売買対象の物件に契約引き渡した後で、何かの瑕疵(見えない傷・問題点)等があった場合、売り主の責任と負担で責任を負うことが記載されています。一方任意売却においては、売主がその責任を負える財力・能力がないことが前提にありますので「売主は瑕疵担保責任は負わない」と売買契約書に特約として盛り込みます(担保責任を負わない旨の特約)

②抵当権等抹消、所有権移転。残金決済を同時に行います。

通常の売買契約の場合、買主は、契約時に売買金額の一割~二割ぐらいを手付金として売主へ渡します。そして後日、不動産の引き渡しと同時に所有権移転登記、抵当権設抹消登記そして残りの残金を売主へ支払いますが、任意売却の場合は、売買代金受け渡しと不動産物件の引き渡しを同時に行います。尚、契約時にある程度の手付金を打つ場合はその手付金は買い手側の仲介業者で預かることになります。又は手付金なしの売買契約書を取り交わします。

③抵当権等抹消特約

任意売却では売却代金より抵当権者等の債権額が上回っていますので、不測の事態に備えておく必要があります。代金決済、引き渡しまじかになって、債権者の一部が当初の約束を違える、間際になって債権者の差し押さえが付いてしまい外せない等、売主側の不可抗力の義務不履行ということも想定しなければなりません。その場合に備え、契約は「白紙解除」にする特約を付けておく必要があります(抵当権抹消等特約)。

④告知事項の記載

売主は瑕疵担保を免責されますが、マンション及び不動産、建物、土地、近隣、敷地、その生活に影響を及ぼす事項に関して、伝えるべきことをきちんと買主に伝えなければなりません。この告知すべき事項を、告知しないことは、売主の債務不履行となります。くれぐれも正直にありのままを売り主、及び仲介業者に伝えなければなりません。

任意売却契約・決済の注意事項

①売主の「瑕疵担保責任は免責」とする契約にする。
②抵当権等抹消・所有権移転、残金決済を同時に行う。
③抵当権等抹消特約をつける。
④告知事項を記載する。

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