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任意売却のメリットデメリット

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任意売却のメリットデメリット

任意売却は、債権者、債務者、買主それぞれにメリットがあります。

特に大きなメリットがあるのは不動産を共有している場合、連帯保証人、連帯債務者など親兄弟・配偶者・親戚・知人・友人が関係して、手続き如何によってはこれらの人に大きな迷惑を及ぼす場合です。
住宅ローンを組んだ方で、
①若い夫婦が共有名義でそれぞれの持ち分に応じて住宅ローンを組みそれぞれに抵当権を設定するケース、
②不動産・マンションの名義は夫で、妻が連帯債務者になるケース、
③不動産・マンションの名義は親として、収入の安定している息が住宅ローンを組むケース、
等がありますが、このような上記①~③の場合では、任意売却という手法を採れば、事前に債権者に根回し交渉等が出来るため、結果的に共有者・連帯債務者・連帯保証人の迷惑を最小限に止めて、合法的に手続き(処理)を進めることが可能です。

一方、競売は、問答無用ですので、関係者への多大の影響を防ぎようがありません。また、離婚の場合も、問題が発生します。離婚の場合参照

連帯保証人(親・兄弟・親戚・友人・知人)への迷惑を軽減できる。

任意売却は、不動産業の免許を持つ仲介者が入り、宅地建物取引士が物件を調査(権利の瑕疵・物の瑕疵)し、マンション管理費等の延滞状況、その債務返済等の清算、後日にトラブルにならないよう取引が進められます。普通の不動産取引と何ら変わるところはありません。

不動産のプロが仲介に入り、通常の不動産取引として行われる。

任意売却は、担保権実行による競売、そして債務名義による強制競売とは大きな違いがあります。それは、当事者(債権者、債務者、買主)の合意によって取引(売買契約)がされるからです。当事者が合意して行うのと、意に反して強制的、敵対するのとでは、根本的に違うのです。担保権者・債権者とはいえ、争いは決して好まず、相手の嫌がることを避けたいと思うのが人情というものです。ましてや競売の手続き、そして債務名義を取得するための裁判手続きは、時間と労力がかかりますし、第一面倒です。

また、任意売却は、お互いに合意して事を進めることが出来ること、お互いの要望、合意点を探し出し、譲りあったり、協力して行うことでができます。任意売却の金額、費用の負担割合、契約日、契約の条件、引き渡し時期など、それぞれ売主、買主、債権者等関係者が、納得して契約を進めることができます。お互いにコミュニケーションがとられ、直接には話しにくいことなどは、うまく仲介者が調整役となり、債務者は債務者としてではなく、売主として取引に臨めます。

関係者が合意して、和やかな関係で契約できる。

また、所有権移転登記・抵当権抹消・差し押さえ抹消手続きは司法書士が行いますので、司法書士による事前に権利関係の調査、そして登記移転手続きも万全となります。

所有権移転登記も司法書士によって行われる。

競売は、民法及び担保権実行手続きとして民事執行法に基づき執り行われます。この手続きにおいて、注意しなければならないことがありますが、残念ながらあまり知られてはいません。それは、売買された物件に隠れた瑕疵がある場合で、買受人に対して競売物件の「物の瑕疵」については、売主の瑕疵担保責任は免責とすることができますが、「権利の瑕疵」(例えば、敷地の一部に借地権があったとか、建物の一部に留置権があるとか)については瑕疵担保責任は免責されません。

また、延滞していた多額の管理費が、マンションの競売後に、元の売主に対して競落人より請求され、認められた判例もあります。

マンション競売後の延滞管理費はだれが負担する?をご覧ください。

つまり、売主は、裁判所手続きで競売したからと言って、その後、全ての借金、物件の全ての瑕疵から解放され、安心出来るというものではないのです。

取引後、管理費延滞請求を受けることを回避することができます。

瑕疵担保責任(権利に関する瑕疵)の問題では、任意売却であれば、不動産のプロである宅地建物取引主任者が物件の調査を行い、重要事項説明書を作成します。

仮に、その調査等が不十分で、重要事項説明書に不備があれば、その宅地建物取引士及びその不動産業者は行政処分を受け、尚且つ債務不履行による損害賠償責任を負うことになります。

ですから、任意売却での取引は、仲介業者や司法書士等の責任の所在が明確にされることから、安易なごまかしは出来ないようになっています。任意売却する不動産・マンションに権利の瑕疵があれば、上記調査により事前に問題点が分かり不動産業者・司法書士により事前に解決策が講じられ、契約後に問題が起ってしまうことを回避できるのです。

任意売却はプロの手により取引の安全性が確保される。

さらに、管理費の延滞では、延滞金額を調査し、管理組合等と債権放棄を交渉し、マンション売買契約後に買主に迷惑が掛かることが無いようにできるのです。

任意売却その他のメリット

 任意売却メリット 実勢価格に近い金額で売却可能
債権者は、より多くの金額を回収でき、債務者は、より多く返済でき残債を少なくできる。競売によることは、債務者として責任を放棄したことになりますが、任意売却の場合は、債権者に協力し、社会的な責任を果たすことになるといえます。

 任意売却メリット 早期売却
競売より早く売却でき、債権者は早く回収でき、時間のロスがなく、債務者は長きにわたる精神的な苦痛もすくなく、精神衛生上良い。

 任意売却メリット 日本的な処理
和の精神で行われるので、債権者との残債の返済については、債務者の生活を考慮にしてもらい、無理のないよう配慮してもらえます。給料の差し押さえが回避できます。

 任意売却メリット 売却費用はほとんど0(ゼロ)
任意売却に要する費用の仲介手数料、抵当権末梢登記料は売却代金の中より債権者との話し合いで認めていただきます。そして引っ越し費用も認めてもらうこともあるのです。

 任意売却メリット 周りの目を気にする必要なし
通常の不動産売却と同様、周りに不要の神経を使うことはありません。

 任意売却メリット 売却した後も安心
任意売却は、競売と違って、買主に部屋の中を確認してもらい納得契約しますの、安心です。またマンションの場合、延滞管理費等の請求を回避することが可能です。(区分所有法においても、延滞管理費の請求は競落人及び元の区分所有者双方に請求することが出来るようになっています。延滞管理費は、莫大な金額になるケースがほとんどですので注意しておかなければなりません。)

 任意売却メリット 住み続ける途も有
身内で資金的に支援できる方がいれば、債権者との話し合いで、そのまま住み続けることが出来るよう交渉することも可能です。

任意売却デメリット・注意点

任意売却はメリットばかりが強調されていますが、任意売却のデメリット注意しなければいけない点がいくつかあります。

任意売却デメリット 通常の売却と違い、任意売却は不確実性の要素が多くなる。 

             債権者全員の任意売却の同意がとれるか 

             売却できる(実勢価格)で承認されるか

             税金などの滞納での差し押さえ等が解除してもらえるか

             販売可能期間は入札前までのタイムリミットがある 

             思いもよらないことが起きる可能性がある

実際やってみないとわからないのです。

任意売却デメリット 自己破産して免責にならないケースもあります。

任意売却した後に、自己破産をする方がいらっしゃいますが、それは借金を免責にするためですが、ケースによっては免責が認められないこともあるのです。それは、債権額と販売金額の価格が近い場合です。詳しくは本ウェブサイトをご覧ください。   自己破産の注意点へ

任意売却デメリット 新たな連帯保証人を要求される。

任意売却、競売、いずれにしても残債が残ります。その残債について債権者がどう要求してくるか。債権者によっては、任意売却させる条件として「公正証書」などの債務名義連帯保証人を要求してくる可能性があるのです。契約前に、そのような条件をつけられたら、任意売却を断固断る勇気も必要かとおもいます。公正証書等の債務名義についてはこちらをご覧ください。給料・退職金の差し押さえへ

予防するには金融機関から紹介された仲介業者は避けるべきです。

任意売却と詐害行為

詐害行為とは、任意売却に限らず不動産・マンション等の売却において民法民事訴訟法民事執行法等の法律に違反し、また、債権者平等の原則を無視し、特定の債権者に極端に有利な返済を行い、一方の債権者には本来得るべき配当がないとするような行為をいいます。

この詐害行為による取引に対し、債権者は、裁判所にその無効を訴えることが出来ます。

詐害行為取り消し権(民法424条)

債権者は、債務者が債権者を害することを知ってした法律行為の取り消しを裁判所に請求することができる。ただし、その行為によって利益を受けたもの又は転得者がその行為又は転得の時において債権者を害すべき事実を知らなかったときはこの限りではない。

詐害行為の取り消しの効果(民法425条)

前条の規定による取り消しは、すべての債権者の利益のためにその効力を生ずる。

詐害行為取り消し権の期間の制限(民法426条)

第424条の規定による取り消し権は、債権者が取り消しの原因を知った時から2年間行使しない時は、時効によって消滅する。行為の時から20年を経過したときも、同様とする。

詐害行為については、以上のように民法では規定されています。

要約しますと

①債権者は裁判手続きにおいて、詐害行為の取引の取り消すことが出来る。

②債権者は詐害行為を知った時から2年以内にそこ権利を行使しない場合は消滅時効にかかる。

③債権者は取引から20年経過した場合は取引の取り消しが出来なくなる。(20年の除斥期間)

任意売却と虚偽表示

民法(94条第1項)虚偽表示

相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。

売主が相手方(買主)と共謀して行う行為が該当します。例えば、債権者の差し押さえ、競売などを逃れるために、友人、知人等と共謀し、売る気が無いにも拘らず、売却(任意売却)したこととし、所有権の移転登記をしてしまうこと等があります。

当事者双方が虚偽であることを知っていての行為(任意売却)ですから、この売買(任意売却)は当然に「無効」となります。

「無効」となれば、初めからこの売買(任意売却)契約は無かったことになります。

つまり、虚偽表示の取引であると認定され、無効とされた場合は、最初から売買(任意売却)契約は無かったものとされますので、任意売却後、ある日突然その通知があるかもしれず、戦々恐々とした日々を過ごすことになります。

売却に絡む事件・事故

任意売却に限らず不動産の売却には、残念ながら事件・事故として「詐欺」「競売妨害」等の事件が発生し、関係者の検挙・逮捕に至ってしまうことが絶えません。

整理回収機構の告発事案一覧

http://www.dic.go.jp/shiryo/nenpo/h20/shiryo04_10.html

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