任意売却相談室

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任意売却

任意売却相談室のホームページへお越しいただき、ありがとうございます。私たちは住宅ローンなどの支払いに困った人及びその家族に任意売却の情報を提供します。

任意売却相談室がお伝えしたいこと

♠ 任意売却は確かな不動産評価・売買事例を把握すること。

♠任意売却は法律行為であり、法に則って行うこと。

♠任意売却で借金は残りますが、その残債は合法的に処理できること。

♠任意売却は成約しないこともある。

♠任意売却は、密室性を帯びやすく、秘密裏に行われ違法行為（詐害行為等）に加担させられる危険があるので、特に業者選定は注意を要すこと。

任意売却Q＆A　　一人で悩まず、疑問・心配ごと・不安なんでもお聞かせください。

Q 　マンションの管理費を長年延滞して多額になってしまい、売却は不可能と言われてしまいました。

A　マンション管理費は債権として５年で消滅時効にかかる、との最高裁判決がなされました。支払い期限から５年以上経過した管理費は時効の援用をすることもできますのでぜひ管理組合と交渉（不動産業者に依頼）してみてください。マンションの任意売却へ

Q　任意売却業者に引っ越し費用を渡すといわれました。非常に助かりますが、大丈夫なのでしょうか？

A　売主と買主が合意して、債権者も承諾する場合は、その範囲内であれば問題ありません。但し、債権者又は買主に対して秘密にして行われた場合など、その人たちに当然受けるべき利益を失わせ、損害を生じる売買契約は、債権者取消権（民法４２４条）に定める詐害行為の取り消し、錯誤（民法９５条）による売買契約の無効、業務処理の原則（宅地建物取引業法第３１条）による業者の信義則違反、等の各法律に触れることとなり、売買契約が取り消されたり無効になってしまったうえに、損害賠償請求の対象となります。任意売却注意点へ

Q　住宅ローンの残り期間が２５年もあり、今後支払い続けられるものか心配です。

A　ローンの借り換えをお勧めします。
金利の高い時代に借りた住宅ローンを借り換えの手続きをする。
変動金利で借りている方は将来の金利上昇のリスクに備えておくことも考えておかなければなりません。ゆとりのある時から準備しなければなりません。失業などしてからでは借り換えは不可能になりますので銀行にとっては優良顧客であるうちに手続きをすることをお勧めいたします。

Q　返済に困っています。家を売らずに残す方法はありますか？

A　①リスケジュールを申請してみてください。
早急に、借りている金融機関に返済金額・返済方法の変更をお願いしてください。月々の返済額を減額するなど、交渉して失業などの急場をしのげるようにします。リスケジュールへ

②親子間売買等
肉親間で、資金的な協力が得られる場合など限られるかと思いますが、一時的にお金を支援協力してくださる方に住宅を買い取っていただきます。その際には実勢価格で売買するようにしなくてはなりません。親子間売買へ

③個人版民事再生法（住宅ローン特則）の利用を検討してください。

住宅ローンの他、サラ金などから借りて多重債務場合となってしまってる方などは、住宅ローン以外の借金を大幅にカットすることができます。しかも、住宅は売却することなく温存することができます。平成の徳政令といわれているものの一つです。個人再生へ

 Q　自己破産は何としても避けたいのですが方法はありますか？

A　①私的整理（任意整理）
債権者と債務者が、法的手続きによらずお互い話し合いによって債務整理を行います。法的手続きと違い、費用がかからず簡便とされる一方、公平・公正に欠ける恐れがあるとされています。一般的に弁護士、司法書士などが間に入ったりしますが、直接債務者本人が債権者に直談判して解決することも行われています。

②個人版民事再生法
多額の借金返済に苦しむ多重債務者が、今後の収入の一部を返済にあてて返済し、破産することなく生活を再建することが出来ます。個人再生へ

③特定調停
債権者と債務者の間に、裁判所の調停委員が仲介として調停手続きを行います。個人、法人に限らず債務を圧縮し、破産を回避できるよう平成１１年に民事調停法の特別法としてつくられました。手続きが簡単で費用もかからないのですが、債権者の合意を取り付けるのが難しいというのが現実です。特定調停へ

Q　マンションの任意売却した後、残りの債権がサービサーに移った旨の通知がありましたが、それ以降半年経ちましたが何の連絡もありません、このままにしておけば借金が消滅し、支払う必要がなくなることはありますか？

A　債権がサービサーに転売された後、暫くの期間、何の連絡も来ないことがあります。サービサー内の事務手続き上、債権ごとに優先順位の順番で処理されるか、または、債務者が定職に就くなどして、安定的な収入が見込めるなどの状況の変化を見込んで、そのような空白の時間ができるものと思われます。しかし、残念ながらほとんどの場合　確実に催促の通知、そして電話があります。

あるお客様のお話をご紹介します。

若いころから私たち夫婦は、二人で朝早くから夜遅くまで身を粉にして働きました。

やがて商売は、周りの人たちの協力もあって大きくなり、ほどなく子供も生まれ、自宅兼店舗の住宅を地元の信金から融資を受け購入出来るまで繁盛し大きくなりました。

決して豊かではありませんでしたが、普通に暮らしている平凡な家族でした。

ところが、その平穏な生活がある日突然に壊れてしまいました。

夫が商売上どうしても断り切れず連帯保証をしていた親戚が、破産してしまったのです。

私たちは、約２０年の歳月を費やし、やっとの思いで手に入れた自宅兼店舗は手放す羽目になり、手放してもなお多額の債務を抱えてしまいました。

将来、学校の先生になるため頑張っていた息子本人が、大学の進学を見合わせてしまいました。・・・

バブル崩壊以降、金融政策の犠牲になったのは中小企業、そして住宅を買わされてしまった個人なのです。

中小企業の資金繰りに大きく影響したのが、１９９９年通達された「金融庁の金融検査の基本指針」通称検査マニアルです。１９９８年に３４０兆円あった中小企業融資残高が、２０１０年には２４０兆円まで減少しました。１２年間で１００兆円貸しはがし、貸し渋りされたことになります。もともと体力のない中小零細企業が立ちいかなくなるのは当然です。

また、効果的な経済対策として、持ち家政策でさまざまな優遇措置がとられ、本来買えない人たちまでが安易に、高額な住宅・マンションを購入できてしまいました。低金利・優遇措置等により新築マンション・新築住宅が、実勢価格（中古市場）と大きくかい離してしまうことになりました。何かの理由で売却しようとすると、地域によっては大きく値を下げないと（３割～６割）売れないことになりました。

先に紹介したような話は数限りなく、そして誰にでも起こり得ることなのです。４組に１組が離婚、パナソニック、シャープ等の名だたる大手企業のリストラ、病気，怪我、事故、取引先の倒産・手形の不渡り、地震や風水害等、生きていればさまざまなリスクがあります。

皆さんは収入が途絶え、今月、来月は何とかなってもその先、預貯金が底を突く。そのような状況になってしまった場合住宅ローンの支払い、どうしますか？

くれぐれも①、②を選択しないでください。
困窮状況になりますと、たいていの人は無理をして支払いを続けてしまいます。せっかく手に入れたマイホーム、ちょっとつなぎで借りる、一時的なので高利でも仕方がない、などと、ついサラ金などで借りてしまい多重債務者になってしまうケースが多いのです。

任意売却サポートテラスは、そような住宅ローン等でお悩みの皆さまをご支援するために設立されました。

みなさまのお悩みや疑問・心配ごと・不安なんでもお聞かせください。

みなさまのお困り事を、じっくりお聞きしたうえでアドバイスさせていただきます。ご相談はメールにてお受けいたします（有料）。おひとりで悩まずにどうぞお気軽にご相談ください。

必要に応じて法律の専門家とともに対応

任意売却の手続きにおいては、民法を始め法律を熟知した専門家の力を借りなければならないケースがあります。

ちょっとした認識不足、不注意、素人判断、やってはならないこと等がもとで、取り返しがつか無くなることもあります。

そうしたことを回避するべく、弁護士、司法書士、行政書士等、法律の専門家の適切なアドバイス、指示に従い手続きを進めていきます。

相談者様からの無事借金を完済したというメールをご紹介します。

差出人: Ｙ・Ｋ　

題名: 借金無事に終わりました

メッセージ本文:
何年か前に、任意売却後の債権回収会社への借金返済の事で相談させていただいたＹ・Ｋと申します。

何時ぞやはアドバイスありがとうございました。

今年の７月に、残債１００万円と少しを一括で返済する事ができ、元本と利息については全て終わらせる事ができました。

元本が終わった事で、次に気にかかっていたのが、遅延損害金・・・。

金額を聞くと、なんと１６００万円あまり・・・。
とても払える金額ではありません。

そこで、こちらから聞いていた一括返済するから、免除をお願いしますと、伝えて交渉する事半月。

ようやく債権回収会社さんも折れてくれて、無事免除になりました。

ようやく、肩の荷が下りたというか、ほっとしました。

やはり、相談を聞いてくれる所があるだけでも有難いって痛感しましたし、不動産は売却じゃなくて、賃貸にして他人に貸し出すべきだと感じました。

かなり高い授業料になりましたが、勉強になりました。

相談にのっていただけた事、感謝しています。

ありがとうございました。

今後、このような事がないようによくよく勉強したのちに自分の家を手に入れられるように努力した行きたいと思います。

まずは、無事に終わった事ご報告まで。

ありがとうございました

Ｙ

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