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競売
不動産競売(ふどうさんけいばい)とは、民事執行法に基づき、債権 回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行い、そのマンション、土地建物、不動産を裁判所が売却する手続です。債務名義の基づいて行われる強制競売(ヌ事件)と任意競売といわれる担保権実行の不動産競売(ケ事件)があります。
担保権の実行は債務名義なしで行われる点が、強制執行との違いになります。担保権実行の要件としては
①担保債権が存在する。
②履行遅滞している。
となっています。なお、債務者の破産手続きが開始された場合は問題ありませんが、会社更生、個人再生、民事再生の手続き開始決定があった時は、競売の申し立てはできません 。
不動産競売は平成16年12月3日、民事執行法の1部改正があり
①最低売却価額は「売却基準価額」に変更。
②評価人は遅滞なく評価書を提出。(以前は数少ない不動産鑑定士の独占であったといわれています。)
また、平成15年の民法改正で短期賃貸借保護制度が廃止され、抵当権設定後のマンション、建物の賃貸借は抵当権者に対抗できなくなりました。これにより、抵当権の実行を阻害し、安価で競売される手段とされたり、立ち退き料を要求する口実とされた濫用的短期賃貸借は排除され競売手続きは早くできるようになりました。
民事執行法1条~3条(趣旨)
民事執行法第43条(不動産に対する強制執行、不動産の執行方法)
民事執行法第181条(不動産担保権の実行)