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区分所有（マンション）法第2条 定義
マンションには個人の所有物として扱われる「専有部分」とそれ以外の共同で使う「共用部分」に分かれます。
マンションの専有部分とは区分所有権の目的となる部分を言います。要件としては以下の二つになります。
（専有部分とは）
①構造上の独立性
マンションは個人の住居等で所有しますので、最低限周囲と区分されていなければなりません。但し、壁など（シャッター可）で独立性が保たれ他の部分から分離され、範囲が明確であれば完全に周囲が遮蔽されている必要はありません。
②利用上の独立性
マンションの専有部分は独立して住居等の用途に供し得る必要があります。たとえば、独立の入口がなく、他人の部屋を通らないと入れないような場合など、利用上の独立性がないとされます。
（共用部分とは）
マンションの共用部分とは、階段や廊下などマンションの区分所有者が皆で使用する部分です。そしてマンション法定共用部分とマンション規約共用部分に分類されます。
①マンション法定共用部分
法律上当然に共用部分とされる部分です。
たとえば、廊下、階段、バルコニー、柱等
②マンション規約共用部分
当然に共用部分とされないものを規約で共用部分とした部分をいいます。
たとえば、集会室、管理人室、物置、車庫等
マンション標準管理規約共用部分の範囲として、
１ エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２ エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
３ 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物
と定められています。
（敷地利用権）
敷地利用権・・・マンションの専有部分を所有するために必要な敷地を利用する権利です。マンションの敷地には、土地の所有権に限らず、賃借権、地上権、使用貸借も含まれます。
マンションの敷地利用権の持ち分割合は、マンションの共用部分の持ち分割合と異なり、区分所有法には持ち分割合についての規定は無く、特に定めが無い場合は、民法の規定により、区分所有者平等の持ち分となります。
尚、マンションの敷地利用権が登記されると敷地権になります。
条文関連判例骨子
利用上・構造上の独立（マンション専有部分）は、隔壁等により独立し、物的支配に適する程度に他の部分と遮断され、その範囲が明確であればよく、必ずしも周囲のすべてが遮蔽されている必要はない。
（最高栽 昭和５６年６月１８日）
構造上の独立性は建物の用途との関係で相対的に判断される。
（最高裁 昭和５６年６月１８日）
マンション建物部分の一部に共用設備が設置されていても、その共用設備の使用及びマンション建物部分の排他的利用の妨げにならない場合には、共用設備があっても専有部分とされる。
（最高裁 昭和５６年６月１８日）
マンション専有部分の床下排水管が、コンクリートスラブの下に存する場合には、その点検等、修理が困難として法定共用部分とされた。
（最高裁 平成１２年 ３月２１日）
条文
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
