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区分所有(マンション)法 第4条(共用部分)
共用部分については第2条の定義で定められていますが、この第4条においては法定共用部分、規約共用部分が定められています。
マンションの敷地は共用部分であると一般的に思われていますが、区分所有法の共用部分はあくまで建物を規定しており(区分所有法の正式名は「建物の区分所有等に関する法律」です)、敷地は共用部分ではありません。
また、条文内の「附属の建物」とは、例えば、マンション敷地内に倉庫、ゴミ置き場などの建物をいいますが、よく勘違いするものが「建物の附属物」という語句もあります。たとえば、マンション建物内の電気配線とか、水道・ガスの配管などを指します。
この4条2項で定める、「第1条で定める建物の部分」とはマンション建物内で区分された部分となりますから、本来専有部分となる部分(法定共用部分ではない部分)は規約で定めることにより共用部分とすることが出来ます。例えば、マンション内の一室を集会室にする場合とか、管理室、倉庫等です。そして、規約共用部分であることを登記することで第3者に対抗できるとされています。
上記「附属の建物」についても同様です。
条文関連判例骨子
バルコニーは非常時の避難通路の機能を持たせていること、また、外部に向けて解放されていることから共用部分と解すべきである。
(最高裁 昭和50年4月10日)
バルコニーは、これに接する各戸の使用者の専用に供されるべき物で、共用に供されるべき建物部分とはいえないが、規約及び協定において、その機能維持、美観保持のために管理組合が管理するとしているので規約共用部分に該当する。
(横浜地裁 昭和60年9月26日)
(共用部分)
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。